不动产投资信托的定义

2024-02-28 13:48

1. 不动产投资信托的定义

在不动产投资信托中,投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人,从而取得受益人地位;受托人有权将该资金用于不动产经营,并须将不动产收益分配给投资的受益人。不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。

不动产投资信托的定义

2. 什么是不动产投资信托

要理解不动产投资信托的内涵,还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。首先,组织方面的条件,也称之为“组织结构检验法
(aaac)”。此方面的条件包括如下内容:必须由一个以上的受托人或董事管理;受益权由可转让的股票或受益凭证来表示;本应当和公司一样缴纳联邦所得税;不是《国内税收法典》第582
(c)
(2)项所规定的金融机构(包括银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信贷协会、小企业投资公司以及商业开发公司等)。最后两个内容属于股权结构方面的要求,直接反映了不动产投资信托的立法政策,即为中、小投资者提供一个参与不动产投资的工具,就是为了确保不动产投资信托不被少数人所控制。这是考虑到股票或受益凭证的转让使得股权结构处于变动之中,难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说,必须在整个纳税年度都符合。其次,收入方面的条件,也称为“收入检验法
(c)”。其又分为两个方面的内容,即“75检验法
(75)”和“95检验法
(95)”。所谓“75检验法”是指在一纳税年度中,不动产投资信托来自下列项目的收入在总收入中所占比例不得低于75:不动产租金;不动产抵押贷款利息;转让或者以其他方式处分不动产资产(包括不动产权益和不动产抵押权益)的收入;来自其他不动产投资信托的股息收入;不动产税的减免;来自取消回赎权财产的收入;不动产抵押贷款合同或者转让及出租不动产合同的承诺费;转让或以其他方式处分非资产不动产的收入;合格的临时投资收入。所谓“95检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息,转让或以其他方式处分证券资产(不包括其他不动产投资信托发行的股票或受益凭证)的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的股息在总收入中所占比例不得低于定比例。不难发现,“收入检验法”要求不动产投资信托的大部分收入来自不动产资产,这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供资本的初衷。再次,资产方面的条件,也称为“资产检验法
(A)”。即在每一个纳税季度末,符合下列要求:全部资产的规定比例是由不动产、现金或现金科目(包括应收账款)和政府发行的证券组成;不是由政府发行的证券在总资产中所占比例不得超过定比例;持有一个或多个不动产投资信托应税子公司的证券在总资产中所占比例不得超过定比例;持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的定比例;不得持有任何一个发行人公开发行的占总表决权定比例的证券;不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值定比例的证券。后三个要求中所称证券不包括不动产投资信托应税子公司的证券和政府发行的证券。规定这些条件意在确保不动产投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成,这是从资产出发来限制不动产的投资。限制不动产投资信托持有任何发行人公开发行证券的比例,也有分散投资以规避风险的作用。最后,分配方面的条件,也称之为“分配检验法
(D)”。即欲获得不动产投资信托法律地位的公司、信托或者非法人组织每年必须将其应税收入的规定比例分配给投资者。这一条件使得不动产投资信托成为中、小投资者的间接投资,取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。

3. 不动产投资信托的类型

(一)不动产投资信托的一般类型权益型(Equity REIT)、抵押型(Mortgage REIT)和混合型(Hybrid REIT)。权益型不动产投资信托持有收益型的不动产,诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等;抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产;混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。美国以外的其他国家或地区,以权益型不动产投资信托为主,并且将其归入不动产证券化的一种形式。(二)不动产投资信托的特殊类型1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托;2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。

不动产投资信托的类型

4. 不动产投资的信托

 不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式,交付受益证券,募集一笔资金,再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等,也就是“先有钱,再投资不动产”的型式。在不动产投资信托中,投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人,从而取得受益人地位;受托人有权将该资金用于不动产经营,并须将不动产收益分配给投资的受益人。不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。 (一)公司美国1960年立法规定了两种组织形式,即非法人信托和非法人组织(Unincorporated Trust orUnincorporated Association)。直到《1976年税制改革法》(Ta)(Reform Act of 1976)才允许设立公司型不动产投资信托。其实,在1960年1月4日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一,当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型不动产投资信托,会使得以不动产运营为业务的公司逃税。其二,不动产投资信托立法的推动者过去一直是通过商业信托的组织形式来进行不动产投资,所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看,《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要,并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立,不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式范围。结合上文关于不动产投资信托制度来源的分析,投资公司不仅有公司型也有信托型,商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅如此,作为投资公司继受对象的英国投资信托,基本形式也是公司。因此,英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景,将公司纳入其中是没有任何障碍。(二)信托《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式,信托包括商业信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。商业信托兴起后,有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说,所谓改造就是在一定程度上排除传统信托法规则的适用。制定法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法,除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面:首先,将商业信托界定为一种独立的法律实体,比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位,可以自己的名义签订合同等;或者就特定事项,比如起诉、应诉,承认其为独立法律实体。其次,要求将信托文书副本登记备案,但登记备案并不是商业信托的成立要件,仍然是基于信托文书而成立。再次,以信托财产承担受托人管理财产过程中所产生的侵权责任或合同责任,并且直接免除受益人的责任。所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法(Delaware Statutory Trust Act)为代表的州制定法对商业信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面:首先,信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其他人发出管理方面的指示,可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次,成立法定信托需要向本州州务卿办公室提交一份信托证书,法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法,也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲,不动产投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托,如果符合《国内税收法典》规定的条件,也不应当影响该商业信托获得不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看,非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的,并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同,但是一般包括如下内容:能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产;以信托财产对非法人信托的债务承担责任,受益人承担有限责任,受托人不承担责任;发行可转让的受益凭证等。因此,非法人信托也不是传统意义上的信托,而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业组织。(三)非法人组织《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国,合伙不是联邦所得税的纳税主体,而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此,合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体,不应包括在内。到目前为止,美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。 (一)涵义所谓不动产投资信托的消极属性,是指其以股息形式向股东或受益人分配的收入,应是以不动产租金和不动产抵押贷款利息等消极收入为主体,并且不能从不动产开发和销售以及饭店、宾馆的经营等以提供服务为基础的业务中获得收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先,不动产投资信托立法的推动者,将当时已经给予投资公司的税收优惠,适用于不动产投资信托。这些推动者认为投资公司仅仅进行消极投资活动而不涉猎积极业务,其收入主要是股息和利息。既然如此,不动产投资信托的收入也应以消极收入为主。其次,美国国会担心如果允许不动产投资信托参与积极业务,会使一般的公司也以不动产投资信托为借口逃税。比如,如果允许不动产投资信托参与积极业务,通用汽车公司就会以其投资于汽车并将收入分配给股东为由,主张就其分配给股东的股息不应缴纳所得税。(二)实现为了实现不动产投资信托的消极属性,《国内税收法典》从两个方面对其进行了规定。首先,限制不动产投资信托收入的来源。比如直接或间接来自经营和管理不动产收入被排除在外;明确界定某些收入不能归人“不动产租金”的范围等。其此,规定了独立承包商(Independent Contractor)制度。即在权益型不动产投资信托中,应由独立承包商向承租人提供与不动产租赁有关的服务,而不能由不动产投资信托提供。1960年立法法毫无例外地规定向承租人提供的所有服务均由独立承包商来完成,以严守不动产投资信托的消极属性。但实践中人们认为该规定过于严格,并且积极业务和消极投资的界限并不明确,因而对这一规定提出批评。基于此,国会在坚持不动产投资信托消极属性的前提下,开始对上述规定予以缓和。比如1976年《税制改革法》允许不动产投资信托可以向承租人提供与出租不动产相关的常规服务,但对什么是常规服务并没有界定。美国财政部曾对一些不动产投资信托做出特别裁定,其中指明了获许的服务项目,诸如租赁事宜(要约邀请、租赁合同谈判、收取租金等)、不动产的维护(包括建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等)、水电暖等的供应、安全保卫以及自动售货机等。1999年《不动产投资信托现代化法》(REIT Modernization Act)允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人提供服务。 (一)不动产投资信托的一般类型权益型(Equity REIT)、抵押型(Mortgage REIT)和混合型(Hybrid REIT)。权益型不动产投资信托持有收益型的不动产,诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等;抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产。混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。美国以外的其他国家或地区,以权益型不动产投资信托为主,并且将其归入不动产证券化的一种形式。(二)不动产投资信托的特殊类型1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托;2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。(三)不动产的表现形式1、房子2、耕地,山林3、机器主要体现在房子,因为现在耳熟能详的就是某不动产,主要是指房产。

5. 什么是不动产信托

信托在英美法中是一项独特的、重要的财产法律制度。它是指当事人一方即委托人将财产转移或者设定于他方即受托人(或称信托人);受托人以自己的名义进行法律行为,即为第三人即受益人管理或处分信托财产;受托人对自己行为的后果负责。那么什么是不动产信托?网为您整理出来相关的内容,欢迎大家浏览,谢谢。什么是不动产信托不动产信托也可称之为房地产信托,简单来说,就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权移转给受托人,使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地(不含耕地)等作为信托财产,由受托人按照信托合同,将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序,提高不动产的附加价值,并将受托成果归还给受益人的信托业务。在不动产信托中,通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务,如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营,代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税,代修房屋、代付水电费、代办法律手续,此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中,受托人处于中介地位,一般不承担债权、债务的经济责任。不动产信托的特征不动产信托是针对委托人的不动产提供高度专业化管理,一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善,以提高不动产标的本身的品质与价值外,另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式,如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建,以期对不动产的利用达到最高效益。因此,不动产信托有以下优点:
1、确保产权移转,避免遗产纷争;
2、专业管理经营,如出租、出售、开发;
3、财产的独立性,不得强制执行;
4、享受经营收益,保障生活。不动产信托的种类不动产信托可分为房地产信托和土地信托。房地产信托(又称为建筑物信托)是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类:一类是专业银行设立的房地产信托机构,另一类是专业性的房地产信托投资公司。土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益,把土地委托给信托投资机构,信托投资机构按信托器契约的规定,筹集建设资金、建造房屋、募集租户,对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租,把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者(受益者)。土地信托可分为租赁型和分块出售型。以上内容就是相关的回答,如果您还有其他法律问题的可以咨询网相关律师。

什么是不动产信托

6. 不动产投资信托成立的条件是什么

要理解不动产投资信托的内涵,还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。首先,组织方面的条件,也称之为“组织结构检验法
(OgaizatioalStcteTest)”。此方面的条件包括如下内容:必须由一个以上的受托人或董事管理;受益权由可转让的股票或受益凭证来表示;本应当和公司一样缴纳联邦所得税;不是《国内税收法典》第582(c)(2)项所规定的金融机构(包括银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信贷协会、小企业投资公司以及商业开发公司等)。最后两个内容属于股权结构方面的要求,直接反映了不动产投资信托的立法政策,即为中、小投资者提供一个参与不动产投资的工具,就是为了确保不动产投资信托不被少数人所控制。这是考虑到股票或受益凭证的转让使得股权结构处于变动之中,难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说,必须在整个纳税年度都符合。其次,收入方面的条件,也称为“收入检验法
(IcomeTest)”。其又分为两个方面的内容,即“75%检验法(75%Test)”和“95%检验法(95%Test)”。所谓“75%检验法”是指在一纳税年度中,不动产投资信托来自下列项目的收入在总收入中所占比例不得低于75%:不动产租金;不动产抵押贷款利息;转让或者以其他方式处分不动产资产(包括不动产权益和不动产抵押权益)的收入;来自其他不动产投资信托的股息收入;不动产税的减免;来自取消回赎权财产的收入;不动产抵押贷款合同或者转让及出租不动产合同的承诺费;转让或以其他方式处分非资产不动产的收入;合格的临时投资收入。所谓“95%检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息,转让或以其他方式处分证券资产(不包括其他不动产投资信托发行的股票或受益凭证)的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的股息在总收入中所占比例不得低于定比例。不难发现,“收入检验法”要求不动产投资信托的大部分收入来自不动产资产,这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供资本的初衷。再次,资产方面的条件,也称为“资产检验法
(AssetTest)”。即在每一个纳税季度末,符合下列要求:全部资产的规定比例是由不动产、现金或现金科目(包括应收账款)和政府发行的证券组成;不是由政府发行的证券在总资产中所占比例不得超过定比例;持有一个或多个不动产投资信托应税子公司的证券在总资产中所占比例不得超过定比例;持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的定比例;不得持有任何一个发行人公开发行的占总表决权定比例的证券;不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值定比例的证券。后三个要求中所称证券不包括不动产投资信托应税子公司的证券和政府发行的证券。规定这些条件意在确保不动产投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成,这是从资产出发来限制不动产的投资。限制不动产投资信托持有任何发行人公开发行证券的比例,也有分散投资以规避风险的作用。最后,分配方面的条件,也称之为“分配检验法
(DistibtioTest)”。即欲获得不动产投资信托法律地位的公司、信托或者非法人组织每年必须将其应税收入的规定比例分配给投资者。这一条件使得不动产投资信托成为中、小投资者的间接投资,取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。

7. 不动产投资信托的制度来源

 投资公司(Investment Company)作为美国不动产投资信托的一个制度来源,是在继受英国投资信托(Investment Trust)的基础上发展起来,集合众多投资者的资金并分散投资于证券的一种投资工具。根据《1940年投资公司法》的规定,投资公司从事的业务限于证券投资、再投资或者证券交易业务;从组织形式来看,可以是具有法人资格的公司,也可以是合伙、合股公司、信托等。《1940年投资公司法》通过之时,理论上对投资公司的定位已经非常清晰。有学者指出,“投资公司是一个投资工具。它集合小投资者的资金进行共同投资,以获得专业投资规划的益处和分散投资的保护。” 该法通过前投资公司已大量存在,美国已经赋予其税法上的“导管”地位,也规定了获得该地位的条件。根据《1936年税收法》(Revenue Act of 1936),如果投资公司符合法定条件,其分配给股东的股息可以从公司应税收入中扣除。所谓法定条件包括:至少将90%以上的纯收入分配给股东;其总收入中至少有95%来自股息、利息以及转让或者以其他方式处分证券的所得;其总收入中至少有30%是来自转让或者以其他方式处分持有期超过6 个月的证券的所得;持有任何一个公司发行的证券不得超过其总资产的5%,持有任何一个政府机构发行的证券也不得超过其总资产的5%;持有任何一个上市公司的股票不得超过10%;负债不得超过其总资产的10%。1939年美国国会通过的《国内税收法典》以及1954年的修订沿袭了《1936年税收法》赋予投资公司以“导管”地位的做法,也同样为投资公司获得这一地位规定了相似的条件。符合法定条件的投资公司在税法上称为“受规制投资公司(Regulated Investment Company)”。不难发现,投资公司对不动产投资信托的制度贡献有如下两个方面:其一,为不动产投资信托获得税收优惠提供了正当性的基础。投资公司获得“导管” 地位的原因在于其主要收入来自股息和利息等消极收入,因此也要求不动产投资信托的主要收入来自以不动产租金和不动产投资信托贷款利息等消极收入。其二,成为《国内税收法典》为不动产投资信托规定一系列条件的参照,比如收入限制、分配股息的比例、分散投资的要求等均可以从为投资公司规定的条件中找到影子。 商业信托(Business Trust)也是不动产投资信托的制度来源。商业信托是按照信托架构成立的一种商业组织。又因为曾盛行于马萨诸塞州,所以通常将其称为马萨诸塞式信托。 关于商业信托,1924年美国联邦最高法院在其对Hecht v.Malley一案的判词曾给出了一个经典的描述:“马萨诸塞式信托是该州常见的一种商业组织形式。其核心的安排是受托人受让信托财产,根据信托文书为受益人的利益持有和管理该信托财产。受益人对信托财产享有的受益权股份,往往通过受托人发行的可转让受益凭证来表示。受益人根据其持有的受益凭证按比例分享信托财产产生的收入,在商业信托终止时也同样按比例分配收入。” 商业信托的兴起源于马萨诸塞州1851年的公司立法禁止公司直接拥有房地产,并且是作为公司的一种替代者而出现。正是作为一种公司的替代者,所以才具有公司的特点。商业信托收益人相当于公司的股东;信托文书相当于公司的章程;受益凭证相当于公司的股票;受托人相当于公司的董事等。因此,商业信托并不是传统意义上的信托。虽然1960年立法的法律文本中并没有出现商业信托字样,但是国会在通过该立法时就是以商业信托为原型对不动产投资信托进行制度设计的。换言之,商业信托作为直接投资不动产的一种组织形式为不动产投资信托所继承。

不动产投资信托的制度来源

8. 不动产投资信托的介绍

不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式,交付受益证券,募集一笔资金,再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等,也就是“先有钱,再投资不动产”的型式。